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重庆房地产开发企业合理避税方案?税收优惠
2020-08-05

  房地产企业合作开发本质上是资源的重新整合,一方出钱,另一方出地,是合作开发的最常见模式。实务中合作开发有三大关键决策要点:

房地产企业合作开发的三大关键决策要点

  一、谁做开发主体?

  假设A公司出地,B公司出钱,双方合作开发,开发主体有几种可能呢?

  第一种,A公司可以直接做开发主体,B公司将资金投入A公司;

  第二种,B公司做开发主体,A公司将土地过户到A公司;

  第三种,双方新设C公司作为开发主体,,A公司将土地投入,B公司将资金投入。

  三种开发主体类型,实务中第一种较为常见,关键原因主要是受制于土地过户的25%限制和过户的各种税费压力,但A公司做主体一定就好吗?决策中还需要考虑双方的风险和控制权问题。

  现国内上海、重庆、湖北、江西、青海等地的税收优惠政策已经相当成熟,园区招商长期持续稳定,它们对入园企业按一定比例进行税收扶持,外地企业也可以享受,不受地域的限制。且园区招商采用总部经济形式,不需要企业实体入驻园区,不改变主体公司现有的经营方式、经营地址,法人无需到达现场,工商注册及税务事宜皆有专人代办,对于企业更加方便快捷。

  第一种:企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式,入驻园区,按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策,有限公司对于行业几乎无限制,欢迎各类企业入驻。

  1.增值税:以地方留存的40%-70%进行扶持。

  2.企业所得税:以地方留存的40%-70%进行扶持。

  股东分红个税:以地方留存的40%~70%的返还

  案例研究(13271935807 微信同号):

  例如某入驻到重庆税收洼地一家建材贸易公司年营业额为5000万元,其中进项费用为2000万元,成本费用为1000万元,那么该家公司纳税我们来计算一下:

  增值税应缴纳:3000万/1.13*13%=345.13万

  企业所得税应缴纳:2000万/1.13*25%=442.48万

  股东分红个税:以地方留存的40%~70%的返还

  享受有限公司税政策后:

  增值税:345.13万*50%(地方留存)*70%(返还比例)=120.8万,实际缴纳224.33万。

  企业所得税:2000万/1.13*15%=256.49万;256.49万*40%(地方留存)*70%(返还比例)=74.34万,实际缴纳182.15万,直接为企业节省了200多万的税费。

  第二种:建筑行业可以通过拆分业务结构,分流业务模式来降低税负,企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区,设立分公司、子公司或者新公司,对主体公司实行业务分流,一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以成立独资企业里享受核定征收政策。

  个人独资企业(小规模/一般纳税人)都可以申请核定征收。个人独资企业收入通过享受地方税收优惠政策,适用于5%-35%超额累进税率,根据行业应税所得率进行核定征收,个人所得税核定征收后,小规模纳税人0.5%-2.1%(小规模最高2.1%),一般纳税人0.5%-3.1%。

  小规模总税负不高于5.18%,经过这种方式,分红时就不需要再次缴纳20%的个税了。建筑公司赚钱不易,建筑施工、工程项目管理个独或合伙企业,企业所得税全免,税负减半。

  建筑工程、建筑施工公司还可以把劳务、材料采购分离出来,在园区设立建筑工程队、材料采购销售中心等,同样可以享受核定征收,销售采购经营部个税核定征收0.25%~1.75%。

  案例分析:

  一家上海的工程行业公司,原公司一年1000万的营业额,成本费用400万元,那他需要缴纳的税收是:

  增值税1000*6%=60万

  企业所得税(1000-400)*25%=150万

  附加税60*5%=3万,分红(600-150)*20%=90万

  税收总计60+150+3+90约303万。

  假设在上海设立了工程管理中心,如果入驻园区拆分成两个500万小规模个人独资企业,享受核定征收个人所得税2.1%,则需要缴纳增值税(疫情过后国家针对小规模纳税人的优惠政策增值税可享受1%税率)500*3%*2=30万,个人所得税500*2.1%*2=21万,附加税30*5%=1.5万,税收总计30+21+1.5=52.5万,相比之前的有限公司节约了250.5万,节税比例高达82%以上

  二、利益如何分配?

  利益分配是合作的关键,通常有三种分配模式:

  第一种,双方按比例分配项目税后利润。

  也就是说双方按照投入的资产(资金)折算持股比例,最终风险共担,收益共享,分配税后利润;

  这种模式下,资金投入方如果为股东,则取得的收益自然就是股息红利的免税收入;如果资金投入方不做股东,只作为项目投资人在项目部层面合作怎么办?国税发2009年31号文中将这种情况理解为不设立项目公司的合作开发,依然认定资金方最终按照比例分得的回报为股息红利,那么自然也就属于所得税的不征税收入。

房地产企业合作开发的三大关键决策要点

  第二种,一方要求固定回报,另一方取得剩余收益。

  假设出地方要求取得固定回报,投入土地要求取得3亿元,不承担经营风险,这会被理解为土地使用权的转让,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]第5号)文件第二十四条规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。那么在税法上,也会按照法律对交易性质的认定要求出地方缴纳土地转让的各项税费。

  假设出钱方要求取得固定回报,不承担经营风险,自然也会理解为资金利息收入。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]第5号)文件第二十六条规定,合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。那么出钱方自然人应当按照利息收入缴纳增值税和企业所得税。

  第三种,要求分的房屋的。

  如果是出地方要求分房,应被理解为以地换房,出地方和换出公司如果不是一家的应各自视同销售缴纳各种税费;

  如果是出钱方要求分房,应被理解为拿钱买房,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]第5号)文件第二十五条规定:合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

房地产企业合作开发的三大关键决策要点

  三、双方谁说了算?财税网【http://www.qzstax.com/】

  合作中最大的问题除了利益就是控制权了,实务中有以一方为主的,也有双方共同控制的,一般控制权体现在两个层面的设计:

  第一个是股东会和董事会层面的设计,对于重大事项如何形成决议?

  第二个是经营层面的设计,主要体现在章子的使用、账户的使用、财务的审批权限、人员的任免机制等四个核心问题上,此处不再一一赘述。

  合作开发收益巨大,风险同样巨大,尤其是涉税风险,因此合作双方一定要在合作开始之前就充分考虑到双方合作模式的利与弊,考虑到未来出现纠纷的解决机制,考虑到最终项目的税费如何承担,以及合作双方是否会产生额外税费,没有预先的计划和安排,合作开发分崩离析的几率非常之高。