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房地产企业完工时,转回的销售收入及预计毛利
2019-11-26

  房地产企业在预收阶段,按照预计毛利率计算出预计毛利额作为计算企业所得税应纳税所得额的计税基础缴纳企业所得税。那么在完工交房时,如何确认销售未完工产品转完工产品确认的销售收入以及转回的销售未完工产品预计毛利额呢?

  目前实务中存在两种做法,一种做法是按照预收账款/(1+交房时的增值税税率)计算确认销售未完工产品转完工产品确认的销售收入,再按照此销售收入*预计毛利率计算出转回的销售未完工产品预计毛利额;另一种做法是将各年度的预收账款/(1+收到预收款当年对应的增值税税率)汇总计算确认销售未完工产品转完工产品确认的销售收入,再按照此销售收入*预计毛利率计算转回的销售未完工产品预计毛利额。那么这两种做法之间有什么区别呢?下面我们通过案例的方式作详细的分析:

  

房地产企业完工时,转回的销售收入及预计毛利额如何确认?

 

  一、案例资料:

  陕西明宇房地产开发有限公司目前正在开发的项目有A住宅项目,该项目为2016年8月份开始开发建设,施工许可证上注明的时间为2016年8月28日。2017年3月份取得预售证,预售证上记载的可售面积为100,000平米,预计销售收入为95,000万元。

  项目回款情况:2017年实现销售回款38,000万元;2018年1-4月无回款,5-12月实现销售回款52,250万元;2019年1-4月份无回款,2019年5月份剩余房屋全部销售,共实现销售回款4,750万元。

  根据以上资料,该公司各年企业所得税纳税申报表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中确认的销售未完工产品的收入及预计毛利额情况如下:

  (一)2017年实现销售回款38,000万元

  1、销售未完工产品的收入=38,000/(1+11%)= 34,234.23万元;

  2、销售未完工产品预计毛利额=34,234.23*15%= 5,135.14万元。

  (二)2018年实现销售回款52,250万,

  1、销售未完工产品的收入= 52,250 /(1+10%)= 47,500万元;

  2.销售未完工产品预计毛利额=47,500*15%= 7,125.00万元。

  (三)2019年2季度实现销售回款4,750万元

  1、销售未完工产品的收入=4,750/(1+9%)= 4,357.80万元;

  2、销售未完工产品预计毛利额= 4,357.80*15%= 653.67万元。

  汇总数据见下表:

  

房地产企业完工时,转回的销售收入及预计毛利额如何确认?

 

  二、案例问题:

  在2019年2季度该项目竣工全部交房时,如何确认

  1、销售未完工产品转完工产品确认的销售收入?

  2、转回的销售未完工产品预计毛利额?

  三、案例解析:

  方案一:将各年度的预收账款/(1+收到预收款当年对应的增值税税率)汇总计算确认销售未完工产品转完工产品确认的销售收入,再按照此销售收入*预计毛利率计算转回的销售未完工产品预计毛利额。

  1、销售未完工产品转完工产品确认的销售收入

  =预收账款/(1+收到预收款时的增值税税率)

  =38,000/(1+11%)+ 52,250 /(1+10%)+4,750/(1+9%)

  =34,234.23+ 47,500+4,357.80

  = 86,092.03万元

  2、转回的销售未完工产品预计毛利额

  = 86,092.03 *15%= 12,913.80万元

  

房地产企业完工时,转回的销售收入及预计毛利额如何确认?

 

  方案二:按照预收账款/(1+交房时的增值税税率)计算确认销售未完工产品转完工产品确认的销售收入,再按照此销售收入*预计毛利率计算出转回的销售未完工产品预计毛利额;

  1、销售未完工产品转完工产品确认的销售收入

  =预收账款/(1+交房时的增值税税率)

  =(38000+52250+4750)/(1+9%)

  = 87,155.96万元

  2、转回的销售未完工产品预计毛利额

  =87,155.96*15%= 13,073.39万元

  两种方案计算的销售未完工产品转完工产品确认的销售收入差额为1,063.93万元(87,155.96万元-86,092.03万元);转回的销售未完工产品预计毛利额的差额为159.59万元(13,073.39万元-12,913.80万元)。

  由此可见,由于增值税税率的不同,导致房地产公司在项目完工交房时,如果简单的按照交房时的增值税税率计算销售未完工产品转完工产品确认的销售收入而计算出的转回的销售未完工产品预计毛利额,会导致企业多调增应纳税所得额,从而导致企业多缴纳企业所得税。因此财务人员在项目交房确认销售收入年度一定要特别关注年度申报表中转回预计毛利额的确认,避免企业多交税款而导致企业的利润损失。

 
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